Die zum Teil sehr hohen Erbschaftssteuern führen nicht selten dazu, dass Erben die geerbte Immobilie verkaufen müssen. Um das zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, das eigene Haus oder die Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen. Es besteht die Möglichkeit, gleichzeitig ein „lebenslanges Wohnrecht“ im Grundbuch einzutragen. Dadurch sichern sich die Eltern in ihrer Immobilie mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Das lebenslange Wohnrecht bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung, oder wenn die Kinder das Haus nach einiger Zeit verkaufen wollen, bestehen. Es ist jedoch mit Vor- und Nachteilen verbunden. Im Folgenden erfahren Sie mehr dazu. Außerdem erklärt RE/MAX Germany, worin der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch besteht.
Die Vorteile vom lebenslangen Wohnrecht
Gerade in der heutigen Zeit, in der es auf der Bank auf Gespartes keine Zinsen gibt, sind Immobilien eine gute Wertanlage. Das hat vor allem in den Ballungsgebieten zu einem enormen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Im Todesfall des Immobilieneigentümers kann dies für die Erben jedoch bedeuten, dass diese hohe Erbschaftssteuern zahlen müssen. Um diese zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder zu verschenken. Eine Entscheidung die nicht leicht fällt, da dadurch natürlich auch eine gewisse Abhängigkeit entsteht.
Es gibt die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Eltern in der betroffenen Immobilie wohnen. Das Wohnrecht gewährt ihnen die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche und ein mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Paragraph § 1093 (BGB) legt zudem fest, dass die Wohnberechtigten jederzeit Familienmitglieder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Wohnräume aufnehmen dürfen. Die Eigentümerpflichten (z. B. Grundstückssteuer) gehen dagegen mit der Eintragung des lebenslangen Wohnrechts auf die Kinder über.
Die Nachteile vom lebenslangen Wohnrecht
Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung der Wohnberechtigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Gut ist es, wenn der Immobilieneigentümer mit dem Beschenktem zudem ein Rückforderungsrecht vereinbart. Das gibt ihm die Möglichkeit, dass er im Falle eines Insolvenzverfahrenes oder Todes des Nachfolgers seine Immobilie wieder zurücküberschrieben bekommen kann.
Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts machen sich besonders beim Immobilienverkauf bemerkbar. Es ist schwieriger, für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht einen Käufer zu finden, denn die Eintragung im Grundbuch drückt in der Regel den Immobilienpreis. Auch darf der neue Eigentümer juristisch keine Besichtigungen des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ohne Einwilligung des darin Wohnenden vereinbaren. Aber das lebenslange Wohnrecht kann auch steuerliche Nachteile für den ursprünglichen Besitzer mit sich bringen. Da dieser durch das Wohnrecht Mietkosten spart, kann es sein, dass das Wohnrecht vom Finanzamt steuerlich wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt wird. Deshalb sollten Sie sich vor der Eintragung im Grundbuch unbedingt von einem Steuerfachmann beraten lassen.
Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch
Viele Eltern, die ihren Kindern aus Erbschaftssteuergründen die eigene Immobilie überschreiben, entscheiden sich statt für das lebenslange Wohnrecht für den Nießbrauch. Der Unterschied liegt darin, dass beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer viele Rechte (z. B. das Recht auf Vermietung) – aber auch Pflichten – an seiner Immobilie behält. Wie der Nießbrauch im Einzelfall genau aussieht, kann vertraglich individuell vereinbart werden. Das Mehr an Rechten erleichtert vielen Eltern die Entscheidung, die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.
Aber auch aus steuerlichen Gründen kann der Nießbrauch für beide Parteien interessant sein. In manchen Fällen kann dadurch die Schenkungssteuer umgangen werden, denn der Wert des Nießbrauchs darf vom Immobilienwert abgezogen werden. Dadurch fällt dieser möglicher Weise unter den Steuerfreibetrag von 400.000 EUR. Allerdings erschwert der Nießbrauch genau wie das lebenslange Wohnrecht den Verkauf einer Immobilie, da es in der Regel auch den Verkaufspreis mindert. Da der Immobilienverkauf generell eine komplexe Angelegenheit ist, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und sich von einem echten Immobilienprofi beraten lassen.
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