Nicht selten kommt es zum (Rechts-)Streit, weil nach dem Immobilienkauf Schäden oder Mängel an der Immobilie zutage treten. Ende Oktober 2023 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, ob der Verkäufer eines schadhaften Einfamilienhauses seine Aufklärungspflichten verletzt hat und der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss damit ungültig ist.
Im Juni 2016 erwarben die Kläger ein Einfamilienhaus samt Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Es drang jedoch nachweislich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags wiederholt Regenwasser durch das Terrassendach. Der Beklagte hatte bereits einige Reparaturversuche an dem Anschluss des selbst errichteten Kunststoffdachs zum Traufbereich des dachpfannengedeckten Hausdachs unternommen. Offenbar erfolglos, denn im Juni 2017 leiteten die neuen Eigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren ein und klagten auf die ermittelten Schadensbeseitigungskosten in Höhe von 32.100 Euro.
Das Urteil des BGH (V ZR 43/23) ging weit über diese Forderung hinaus. Die Richter befanden, dass der Verkäufer der Immobilie arglistig gehandelt habe, indem er den Käufer nicht über den ihm bekannten Mangel aufklärte, auch wenn er dessen Ursache nicht kannte. Arglistiges Verschweigen eines erheblichen Sachmangels berechtigt zur Rückabwicklung des Verkaufs plus Schadensersatz inklusive Anwaltskosten. Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss ist dabei unwirksam (vgl. § 444 BGB). Damit stärkt der BGH die Rechte des Käufers und macht deutlich, dass ein Ausschluss der Gewährleistung nicht dazu führen darf, dass der Käufer über wesentliche Eigenschaften der Immobilie im Unklaren gelassen wird.
Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?
Anders als allgemein angenommen, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, über jeden vorhandenen Mangel zu informieren. Er muss jedoch konkrete Fragen des potenziellen Käufers wahrheitsgemäß und vollständig beantworten. Darüber hinaus ist er gesetzlich gehalten, den Käufer über Tatsachen aufzuklären, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung deshalb üblicherweise erwartet werden kann (vgl. BGH, NJW 1995, 1549 f.). Beispiele hierfür sind Asbest in der Bausubstanz, Überflutungs- oder Hochwassergefahr, Verdacht eines Hausschwammbefalls oder auch schikanöses Verhalten eines Nachbarn.
Wichtig: Die Beweislast liegt beim Käufer. Der Käufer kann den Kaufvertrag also nur erfolgreich anfechten, wenn er beweisen kann, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat. Es empfiehlt sich also für beide Seiten, bei Vertragsgesprächen einen Zeugen hinzuzuziehen!
Ein weiterer Aspekt, der bei der Urteilsfindung eine Rolle spielte, war die Unterscheidung zwischen Mangelsymptom und Mangelursache. So hob der BGH hervor, dass es sich beim Wassereintritt durch ein undichtes Terrassendach nicht etwa nur um ein Symptom für einen Sachmangel handele, wie das Oberlandesgericht als Vorinstanz befunden hatte, „vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel“ (BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 a. F.).
Das Oberlandesgericht hatte dem Haftungsanspruch des Käufers eine Absage erteilt, weil die Richter den Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung als Mangelsymptom gewertet hatten. Ein Mangelsymptom ist ein äußerliches Merkmal, das auf das eventuelle Vorhandensein eines Sachmangels hindeutet, wie zum Beispiel Feuchtigkeitsflecken auf einen feuchten Keller schließen lassen können. In solchen Fällen besteht zumeist keine Offenbarungspflicht des Käufers und folglich auch keine Arglisthaftung. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, Arglist setze voraus, dass dem Verkäufer die Mangelursache bekannt ist, widerlegte der BGH mit seinem Urteil vom 27. Oktober letzten Jahres.
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Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, dejure.org, anwalt.de, JuraForum.de, immonewsfeed.de, haus-und-grund-vertrag.de, kanzlei-franz.com, forumnachhaltigeimmobilien.com
