Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Was gilt als umfassende Modernisierung?

Nach § 556f Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) greift die Mietpreisbremse nicht bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Den Maßstab hierfür hat der BGH in puncto Kosten und Qualität hoch angelegt: Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Investition mindestens ein Drittel der Neubaukosten beträgt (ohne Grundstückskosten und unter Berücksichtigung regionaler Umstände). Sie muss vom Umfang und Ergebnis den Wohnstandards eines Neubaus entsprechen (vgl. Urteil vom 11.11.2020, Az.: VIII ZR 369/18).

Im verhandelten Fall ging es um eine 86 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Im Jahr 2016 wurde sie neu vermietet zu einem Quadratmeterpreis von 13,99 Euro. Die Mieter informierten sich und kamen zu dem Schluss, dass nach Maßgabe der Mietpreisbremse, die einen Aufschlag von zehn Prozent bei Neuvermietungen erlaubt, damals lediglich 9,61 Euro angemessen und zulässig gewesen wären. Also verklagten sie die Vermieterin auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete. Die Vermieterin widersprach dem und berief sich darauf, dass die Mietpreisbremse nach einer umfassenden Modernisierung nicht greift.

Die Eigentümerin hatte nämlich nach Auszug der Vormieter vielfältige Verbesserungen in Angriff genommen: Die Wohnung erhielt eine Einbauküche, die sanitären Anlagen im Bad wurden erneuert, Bad und Küche bekamen neue Fliesen und die anderen Räume einen Parkettfußboden. Die bis dato offen liegenden Heizungsrohre wurden in den Fußboden verlegt und die gesamte Elektrik der Wohnung wurde erneuert. Insgesamt steckte die Vermieterin 58.500 Euro in die Renovierung.

Das Urteil im Mietkostenstreit

Dem Landgericht Berlin reichte das aus, um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu begründen, zumal die Renovierungskosten sich auf ein Drittel der Neubaukosten beliefen. Die Mieter gingen jedoch in Revision und so landete der Fall schließlich beim Bundesgerichtshof. Hier waren die Richter anderer Ansicht. Sie beauftragten das Landgericht mit einer Revision des Falles, bei der noch einmal gründlich nachgerechnet werden sollte. Zwar deutete der finanzielle Aufwand auf den Tatbestand einer „umfassenden Modernisierung“ hin. Doch zählen für die Vorgabe von einem Drittel der Neubaukosten laut BGH nur Investitionen, die für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB angefallen sind.
Hier werden neben Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen und die Wohnverhältnisse verbessern, vor allem energetische Modernisierungen aufgeführt. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind nicht anrechenbar. Auch Kosten für die Erneuerung alter Einrichtungsgegenstände, die zwar abgenutzt, aber noch funktionsfähig sind, zählen nicht. Solche Maßnahmen wiederum werden unter dem Begriff „modernisierende Instandhaltungen“ subsumiert.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Bundesrichter fokussierten sich bei ihrem Urteil auf den qualitativen Umfang der Modernisierung. Um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu rechtfertigen, müsse die Wohnung nach der Modernisierung in wesentlichen Teilen den Standard eines Neubaus bieten. Zu den relevanten Maßnahmen zählen neue Fenster und Fußböden, Elektroinstallationen und Sanitäranlagen, während zum Beispiel das Verlegen eines sichtbaren Heizungsrohrs in den Fußboden eher zu den grundlegenden Wohnstandards gehört.
„Mit dem Urteil ist klar: Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen Modernisierung wird in der Praxis nur in wenigen Fällen in Frage kommen. Sie erfordert praktisch eine Kernsanierung der Wohnung“, kommentiert Haus & Grund Rheinland Westfalen e. V. das Urteil des BGH.

Quellen: bgb.kommentar.de, dejure.org, gesetze-im-internet.de, haufe.de, ratgeber-immowelt.de, hausundgrund-verband.de, mietrecht.org.