Bei der Unterzeichnung des Mietvertrages wissen Mieter, welche Miete sie in jedem Monat zahlen müssen. Nicht immer ist der vereinbarte Betrag auf Dauer planbar, da es zu einer Mieterhöhung kommen kann. Vermieter können eine Mieterhöhung nicht willkürlich vornehmen. Für die Mieterhöhung gibt es klare rechtliche Vorgaben. Jede Mieterhöhung muss vom Vermieter angekündigt und begründet werden. Mieter können gegen eine angekündigte Mieterhöhung Widerspruch einlegen.
Rechtliche Grundlagen für die Mieterhöhung
Rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen ist § 558 BGB. In § 558 Absatz 1 BGB ist festgelegt, dass Vermieter die Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete erhöhen können. Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung vorgenommen werden. Wurde ein Mietvertrag mit einem neuen Mieter abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete frühestens 15 Monate nach Unterzeichnung des Mietvertrags bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
In § 558 Absatz 2 BGB ist festgelegt, wie die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird. Eine Kappungsgrenze für die Mieterhöhung ist in § 558 Absatz 3 BGB festgelegt. Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht höher als 20 Prozent sein. Einige Städte legen sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren fest.
Die Gründe für Mieterhöhungen sind in § 558a BGB festgelegt. Mieterhöhungen dürfen nur nach Vereinbarung oder per Gesetz erfolgen. Mieterhöhungen nach Vereinbarung erfolgen mit einem Staffel- oder Indexmietvertrag.
Rechtliche Grundlage für Staffelmietverträge ist § 557a BGB. In Staffelmietverträgen werden Mieterhöhungen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses geregelt. Automatisch zum im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkt erhöht sich die Miete. Der festgelegte Mietzins muss mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.
Tipp: Staffelmietverträge sind zulässig, doch dürfen sie nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Modernisierungsmaßnahmen begründen bei einem Staffelmietvertrag keine weiteren Mieterhöhungen.
Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Die Miete steigt abhängig vom Verbraucherpreisindex, der einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird und anhand der aus den Lebenshaltungskosten gesammelten Daten ermittelt wird. Der Vermieter muss dem Mieter die Veränderung des Indexes und die daraus resultierende Miete mitteilen. Nicht der Mietspiegel, sondern der Verbraucherpreisindex ist die Grundlage für die Mieterhöhung.
Tipp: Auch dann, wenn die Lebenshaltungskosten sinken, muss der Vermieter die Miete an den Index anpassen. Er muss eine Senkung der Miete vornehmen. Ist schon die Ausgangsmiete überhöht, verstößt der Indexmietvertrag gegen die Mietpreisbremse.
Mieterhöhung bei einer Neuvermietung
Bei einer Neuvermietung ist eine Mieterhöhung prinzipiell zulässig. Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er ein Mietverhältnis mit einem neuen Mieter vereinbart. Der Vermieter kann eine höhere Miete verlangen, als sie vom vorherigen Mieter zu zahlen war. Er muss allerdings die Mietpreisbremse beachten.
Gründe für eine Mieterhöhung
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und begründen. Gründe für die Mieterhöhung sind
- Neuvermietung einer Wohnung
- Vereinbarung eines Staffelmietvertrages, in dem die Mieterhöhungen in regelmäßigen Abständen festgelegt sind
- Vereinbarung eines Indexmietvertrages, nach dem die Miete abhängig vom Verbraucherpreisindex erhöht wird
- Anpassung der laufenden Miete an die ortsübliche Miete
- Erhöhung der Betriebskosten
- Modernisierungsmaßnahmen.
Im Mietvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskosten an den Mieter weitergeben darf.
Eine Mieterhöhung darf nicht vorgenommen werden
- Bei Eintritt des Ehegatten in den Vertrag nach Tod des Mieters
- Bei Eintritt des Erben in den Vertrag nach Tod des Mieters
- Bei Verkauf der Immobilie
- Durch Änderungskündigung.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Handelt es sich nicht um einen Staffel- oder Indexmietvertrag, kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Die Mieterhöhung erfolgt in der Höhe, die der vergleichbaren ortsüblichen Miete entspricht. Als Richtwert gilt der Mietspiegel für vergleichbaren Wohnraum der letzten vier Jahre.
Verweigert der Mieter seine Zustimmung, kann der Vermieter ihn gerichtlich mit der Zustimmungsklage verklagen. Der Mieter wird gerichtlich zur Erteilung der Zustimmung verurteilt. In der ordnungsgemäßen Begründung für die Mieterhöhung kann der Vermieter auf
- Mietspiegel
- Auskunft aus der Mietdatenbank
- Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen, das die Gründe enthält
- mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde oder einer benachbarten Gemeinde
verweisen.
Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Kappungsgrenze von 20 oder in einigen Städten 15 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten und nur alle 15 Monate vorgenommen werden.
Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme
Eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme ist nur zulässig, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme und die damit verbundene Mieterhöhung schriftlich ankündigt. Der Vermieter darf maximal elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Hat er eine Förderung für die Sanierung erhalten, muss die Erhöhung entsprechend geringer ausfallen.
Quelle:
- https://www.mietrecht.com/mieterhoehung/
- https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-55-indexmiete-nach-%C2%A7557b-bgb-checklisten-zu-abschluss-und-mieterhoehung.htm
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