Was sind Kleinreparaturen und wann muss der Mieter dafür aufkommen? Diese Frage beschäftigt immer wieder Gerichte und Mieter gleichermaßen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist eine korrekt formulierte Klausel im Mietvertrag entscheidend.
Definition und Beispiele für Kleinreparaturen
Kleinreparaturen, auch bekannt als Bagatellschäden, sind kleinere Schäden, die mit geringem finanziellen Aufwand behoben werden können. Dazu zählen zum Beispiel tropfende Wasserhähne, beschädigte Duschköpfe, defekte Rollladengurte oder -stangen, sowie kaputte Fenster- und Türverschlüsse, Lichtschalter oder Steckdosen. Diese Gegenstände werden vom Mieter regelmäßig genutzt und können daher schneller abgenutzt werden.
Rechtslage und Bedingungen für Kleinreparaturklauseln
Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung verantwortlich. Die Kosten für Kleinreparaturen können jedoch auf den Mieter übertragen werden, wenn dies im Mietvertrag durch eine sogenannte Kleinreparaturklausel vereinbart wurde. Damit diese Klausel wirksam ist, muss sie bestimmte Bedingungen erfüllen, die der Bundesgerichtshof vorgegeben hat:
- Gegenstände mit regelmäßigem Gebrauch: Die Klausel muss sich auf Gegenstände beziehen, die der Mieter regelmäßig benutzt und auf die er direkten Zugriff hat.
- Vertretbare Kostenobergrenzen: Die Klausel muss klare Obergrenzen für die Kosten der einzelnen Kleinreparaturen sowie für die Gesamtbelastung des Mieters im Kalenderjahr festlegen. Die derzeit als vertretbar angesehenen Höchstgrenzen liegen zwischen 100 und 120 Euro pro Einzelreparatur und zwischen 200 und 250 Euro pro Jahr.
Wichtig: Wenn die Kosten einer Kleinreparatur auch nur wenige Cent über der festgelegten Grenze liegen, muss der Vermieter die vollständigen Kosten übernehmen. Fehlen solche Deckelungen oder sind sie zu hoch angesetzt, wird die Klausel unwirksam.
Unwirksame Klauseln und Ausnahmen
Eine Kleinreparaturklausel ist ebenfalls ungültig, wenn sie den Mieter verpflichtet, alle Kleinreparaturen zu übernehmen oder seine Beteiligung an sämtlichen Handwerkerleistungen in der Mietwohnung fordert. Auch die Vorgabe eines festen Betrages für Reparaturen ist nicht zulässig. Der Mieter darf auch nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selbst durchzuführen, da dadurch Folgeschäden entstehen könnten. Sollte eine Reparatur durch unsachgemäße Eigenleistung misslingen, kann der Mieter für Folgeschäden haftbar gemacht werden, wie Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, erklärt.
Grundsätzlich ist es nicht die Aufgabe des Mieters, einen Handwerker zu bestellen, außer in Notfällen – etwa, wenn im Winter die Heizung ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar ist.
Ausnahmen bei Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch
Von den Regelungen für Kleinreparaturen ausgenommen sind Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sind, wie zum Beispiel an Fenstern, Türen oder Böden. In solchen Fällen muss der Mieter selbst für die Reparaturkosten aufkommen oder seine Privathaftpflichtversicherung in Anspruch nehmen.
Fazit
Durch eine klar formulierte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag lassen sich viele Konflikte zwischen Mietern und Vermietern vermeiden. Diese Klausel sollte jedoch präzise sein und die rechtlichen Vorgaben einhalten, um wirksam zu sein.
Quellen: deutschesmietrecht.de, mietrecht.com, gesetze-im-internet.de, focus.de, vermietet.de, anwalt-im-netz.de, homeday.de, Haus & Grund Deutschland, wohneigentum.nrw
