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Wie lassen sich die rechtlichen Risiken vermeiden?

Wenn es um Immobilien geht, wird in Deutschland nichts dem Zufall überlassen. Rund um den Handel mit dem begehrten „Betongold“ hat der Gesetzgeber zahlreiche komplizierte Rechtsklauseln geschaffen. Die Risiken beim Hausverkauf wachsen exponentiell mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen. Sollten Sie als Verkäufer gegen Ihre Pflichten verstoßen, hat der Käufer ein Recht auf Schadensersatz und/oder Kaufrücktritt.

Der Verkauf einer Immobilie kann zeitaufwendig, nervenaufreibend und rechtlich kompliziert sein. Mit guter Vorbereitung lassen sich Stress und Unsicherheit jedoch bis zu einem gewissen Grad reduzieren. Wegen der Komplexität des Themas können wir hier nicht auf sämtliche Einzelheiten eingehen, nachfolgend finden Sie aber einige wichtige Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten:

Vollständige Verkaufsdokumente.
Bevor Sie weiterführend planen, stellen Sie zuerst sicher, dass wirklich alle Unterlagen vorhanden sind, die Sie benötigen, um den Hausverkauf durchzuführen. Dazu gehören etwa der Energieausweis, ein Grundbuchauszug, Bauplan, Grundrissplan und Lageplan, eine Wohnflächenberechnung, aber ggf. auch ein Bebauungsplan und eine Baugenehmigungsurkunde. Auch die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie müssen geklärt sein, etwa im Falle einer Erbengemeinschaft oder bei Ehepartnern.

Belastungen mit Rechten Dritter.
In diesem Fall besteht zumindest Klärungsbedarf, solche Belastungen können aber auch Einfluss auf den Verkaufspreis oder sogar auf die grundsätzliche Veräußerbarkeit der Immobilie haben. Dazu gehören zum einen sogenannte Sicherungsrechte wie Hypotheken oder Grundschulden, zum anderen Rückbauverpflichtungen, Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzbaulasten, Erschließungsbaulasten oder Wegerechte. Ein zugunsten eines Dritten im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht kann ebenfalls zur Minderung des Kaufinteresses und des erzielbaren Verkaufserlöses führen. Noch gravierender auf den Hausverkauf wirkt sich ein (womöglich lebenslang) gewährtes Wohnrecht aus.

 

Überlassen beim privaten Immobilienverkauf nichts dem Zufall.

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Umfangreiche Informationspflicht.
Sie sind als Verkäufer rechtlich verpflichtet, dem Käufer sämtliche wertrelevanten Informationen zur Immobilie offenzulegen. Sollten sich im Nachhinein etwa gravierende Mängel an der Bausubstanz herausstellen, besteht ein Vertragsauflösungsrecht und gegebenenfalls ein Anspruch auf Schadensersatz. Sogenannte versteckte Mängel sind die mit Abstand häufigste Ursache für Rechtsstreitigkeiten beim Hausverkauf und können noch bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss geltend gemacht werden. § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB sagt dazu unmissverständlich, dass „der Verkäufer die Sache frei von allen Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben hat“.

Der Wert Ihrer Immobilie.
Wer sein Haus privat verkaufen möchte, sollte über genügend Expertise verfügen, um den Marktpreis realistisch einschätzen zu können. Im Internet finden sich diesbezüglich auch durchaus Recherchemöglichkeiten. Dennoch passiert es Laien erfahrungsgemäß häufig, dass sie entweder zu hoch greifen und keine Interessenten finden (was zu Frust und Zeitverlust führt) – oder den Preis tiefer als nötig ansetzen. Dann findet sich zwar schnell ein Käufer, doch wer schädigt sich schon gerne selbst?

Die Verkaufsanzeige(n).
Das Vermarkten der Immobilie ist eine Kunst für sich und der Schlüssel zum Erfolg, denn hier haben Sie die Gelegenheit, den Kaufinteressenten sprichwörtlich zu „fesseln“. Tragen Sie die relevanten Informationen zusammen und präsentieren Sie diese übersichtlich mit kurzen und prägnanten Überschriften. Mindestens genauso wichtig sind hochwertige und aussagekräftige Bilder von dem Objekt. Mit verwackelten Handyfotos oder unprofessionellen Perspektiven schrecken Sie Interessenten ab und erzielen letztlich einen niedrigeren Verkaufserlös.

Fazit: Es ist zwar machbar, seine Immobilie „auf eigene Faust“ zu verkaufen – in Anbetracht des erheblichen Aufwands und möglicher rechtlicher Fallstricke empfiehlt es sich jedoch, seine eigenen Ressourcen kritisch zu hinterfragen. Wägen Sie sorgfältig ab, ob Sie über das erforderliche Fachwissen verfügen, den Wert Ihrer Immobilie treffsicher einzuschätzen, unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und das womöglich größte Privatgeschäft Ihres Lebens samt aller Formalitäten alleineabzuwickeln.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler auf jeden Fall. Vordergründig entstehen dadurch zwar Kosten, aber diese gleichen sich durch die vom Makler erbrachten umfangreichen Dienstleistungen häufig nicht nur aus, sondern werden durch reelle Chancen auf höhere Verkaufserlöse sogar in einen Gewinn verwandelt.

 

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Quellen: BGB, haufe.de, focus.de, praxiswissen-immobilien.de, makler-vergleich.de, klugo.de

 

 

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